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经营性物业贷款新规出台释放了什么信号?

近日,中国人民银行、国家金融监督管理总局联合推出经营性物业贷款新规,细化了经营性物业贷款的管理口径、期限、额度、用途等要求。这一新规发布释放了什么信号?又将对房地产企业带来哪些影响?

目前,大型房企多持有一些优质的经营性物业资产,如商业综合体、购物中心、写字楼等。但受制于此前监管规定,这些能够产生持续现金流收益的经营性物业资产,可获得的抵押贷款规模有限,且不能用于偿还房企债务。

2024年1月20日市民走向上海市普陀区一家购物中心。新华社记者方喆 摄

为充分发挥经营性物业贷款作用、满足房地产企业合理融资需求,中国人民银行、国家金融监督管理总局1月24日联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》,对经营性物业贷款的用途范围、贷款期限等方面进行了明确,指导商业银行依法合规开展相关业务。

通知明确,经营性物业贷款既可用于承贷物业在经营期间的经营性资金需求,也可用于置换借款人为建设或购置该物业形成的贷款、股东借款等,但不得用于购地、新建项目或其他限制性领域。经营性物业贷款期限一般不超过10年,最长不得超过15年,且贷款到期日应早于承贷物业产权证到期日至少5年。

经营性物业贷款是商业银行现有的一类贷款品种,其借款人可以为房地产开发企业。业内人士认为,相比于项目建设阶段发放的房地产开发贷款,经营性物业贷款额度较高、期限较长,且用途相对灵活。

“开发贷款期限基本上是2年至3年,随着如今房地产市场变化、销售周期拉长,房企更需要长期平稳的资金支持。”一位房企负责人告诉记者,一些经营良好的物业资产拥有持续的现金流收益,有可能和银行商定较低的贷款利率。

在满足房企合理融资需求的同时,该政策出台有利于房企盘活存量资产。中国人民银行行长潘功胜表示,出台完善经营性物业贷款的有关政策,旨在支持优质房企盘活存量资产,扩大资金使用范围,改善流动性状况。

通知明确,2024年底前,对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业,全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上,还可发放经营性物业贷款用于偿还该企业及其集团控股公司(含并表子公司)存量房地产领域相关贷款和公开市场债券。

“通过经营性物业贷款,房企可以进一步盘活存量资产,改善自身流动性,降低短期偿债压力。”招联首席研究员董希淼表示,经营性物业贷款可用于置换存量债务,有利于房企缓解资金链紧张,优化债务结构。

金融监管总局的数据显示,截至目前,房地产开发贷款和个人住房按揭贷款的余额分别是12.3万亿元和38.3万亿元。2023年金融机构发放房地产开发贷款3万亿元、个人住房按揭贷款6.4万亿元,向房地产企业提供并购贷款、存量展期贷款合计超过1万亿元。2023年末,银行购买房企债券余额4275亿元,比2022年增长了15%。

“房地产产业链条长、涉及面广,对国民经济具有重要影响,与广大人民群众生活也息息相关,金融业责无旁贷,必须大力支持。”国家金融监督管理总局副局长肖远企表示,将指导金融机构用好用足现有的金融支持政策,继续做好房地产金融服务,保持房地产信贷整体稳定,满足合理融资需求,维护房地产市场平稳健康发展。

改善行业融资性和经营性现金流、优化调整房地产金融政策、出台房地产“金融十六条”……近年来,金融机构在金融管理部门指导下,着力支持房地产企业特别是头部房企的融资渠道稳定。

中国人民银行和金融监管总局表示,下一步将抓紧落实通知要求,指导金融机构依法合规开展经营性物业贷款业务,一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求,促进房地产市场平稳健康发展。(吴雨、黄炯芮)

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