上海中原地产卢文曦：下半年房价总体企稳 刚需客“金九银十”可抓紧上车

时间： 2022-09-28 18:16     

乐居买房 陈砚砚 发自北京

受楼市调整期影响，今年“金九银十”格外引人关注。传统的楼市旺季，能否成为市场复苏的推动器，迎来更多购房人入场？哪些片区、板块值得重点关注？未来一段时间，上海楼市走向如何，成交、房价可能出现哪些变化？乐居买房就此专访了上海中原地产市场分析师卢文曦。

卢文曦表示，从大环境来看，全国楼市还是处于弱势行情，在这种情况下，上海新房、二手房成交量已经连续且快速地释放了3个月，走出一个相对强势的行情，表现已经相当不错。

而且，目前上海在房贷利率、积分摇号、市场供应等方面利好颇多，各商家在“金九银十”也会推出促销折扣优惠，预计市场将迎一波小高潮。

综合各类购房需求，分析市场推盘、优惠情况，卢文曦建议刚需群体无需再等，可在金九银十期间考虑出手，新盘可重点关注当前热门五大新城区域，以及前滩、大虹桥、浦东川沙板块。

若选择购买二手房，外环到郊环内区域建议多加关注，比如闵行浦江镇、嘉定江桥、南翔、宝山顾村等等，区域内有多种房源，可选范围较大。

展望未来，卢文曦推测，预计下半年上海房价会出现波动，可能出现小幅上涨，但总体维稳。

以下为采访实录：

Q1：今年“金九银十”还是购房的好时机吗？为什么？

卢文曦：是购房好时期。首先对于新房而言，供应有保障，充分供应意味选择余地大。7、8两月是一个月推一批新盘，入市节奏也比较快，预计第五批已经在路上，很快会看到具体名单。另外，相比以往，当前分数焦虑已经有效缓解。以往75分才算高分，现在60分都有机会参与网红盘的摇号。而且大部分项目入围分也就60多分，所以对买家越来越友好。

二手房方面，新房供应量增多成为牵制二手房涨价的“工具”，现在二手市场买卖双方心态都很平和。房东乐意市场价挂牌，也会有谈价格余地，3%是普遍能看到的空间；买家理性，不追涨，价格不合理就另选房源。买卖双方处于平等地位。

整体来看，上海已经走出独立行情，虽然不具备大幅上涨的空间，但同样，不具备大幅下跌空间。

Q2：刚需、刚改、高改，您更建议哪类购房人在金九银十抓紧“上车”？理由是什么？

卢文曦：改善群体可根据市场及自己实际状况决定，但是刚需是最等不起的客群，需抓紧上车。因为对于刚需客来说，在房租逐年上涨的情况下，晚上车一年，就要支付这一年的房租。还有，其实现在的购房成本已经降低了，主要是房贷利率下来了。而且现在选择面广，新房盘多，二手房也有挑选余地，所以应该抓住这个窗口期。就算不是马上做决定，房子一定是要先看起来的。

Q3：在您看来，哪些片区、板块，可能成为九、十月的市场热门？

卢文曦：新盘方面，五大新城一定是热门区域。此外，还有前滩、大虹桥、浦东川沙等有新盘放出的话，一定是网红热盘。

二手房市场的话，外环到郊环内区域会继续保持领头羊的角色。毕竟这个环线带穿越很多传统的、成熟的居住板块。比如闵行浦江镇、嘉定江桥、南翔、宝山顾村等等，区域内有老公房、动迁房、次新房等等，选择余地广。

Q4：可否请您作出预测，上海市场成交、房价，未来一段时间的走势如何？

卢文曦：从大环境来看，全国楼市还是处于弱势行情，上海能走出相对强势行情已经相当不错。成交量已经连续并且快速释放了3个月，积蓄的动能得到释放。9月进一步攀高峰的可能性不高，但是即便有回调，量也不会特别明显。

现在处在行情调整期，因此不能用2020年、2021年金九银十的标准来衡量市场。9月新房成交量能继续保持在100万平方米以上、二手住宅成交套数能维系在1.9万套以上，就已经是不错的结果，证明金九成色较佳。

总体来看，今年剩下的几个月预计成交量不会出现特别明显的波动，比如新房难以再出现120万平方米以上的量，二手住宅很难出现2.4万套以上的水平。但下降空间也有限，二手房预计很难出现一个月低于1.4万套以内的数据表现。

因此，我推测今年下半年，上海房价会出现波动，上涨可能比较缓慢，即便一些月份出现调整，涨幅依旧不大。

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