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推行房票安置,广州要准备应对难题



《广州市城市更新专项规划(2021-2035年)》《广州市城中村改造专项规划(2021-2035年)》日前审议通过。其中,最为引人关注的是,提出“优化成本核算与征拆标准,探索房票安置政策机制,拓宽城中村改造资金支持渠道等策略,破解城中村改造难题,提升改造效率”。

由此,广州成为一线城市中第一个推行房票安置的城市。

在正式确定房票安置之前,一份《广州市城中村改造房票安置实施办法(建议稿)》就已经引发了一波关注。根据这份流传的建议稿,房票票面金额是被征收人房屋按照广州现行拆迁安置补偿计算权益货币量化后的总金额,包括基础补偿金额、房票安置政策性奖励等。

相比于过去那种拆迁给现金的货币化安置方式,房票安置的最大好处就是能够减轻城中村改造的资金压力。无论广州的房票结算方式是不是真如网传的那样,政府部门以分期支付的方式与地产开发商结算房票资金,不用一次性支付拆迁款都是对政府部门的减负。事实上,在其他已经施行房票安置的城市中,采取的结算方式也是分期付款。比如湖南衡阳,采取的是“352”的资金结算方式,即与房地产企业签订购房合同支付30%、交房办证后支付50%、剩余20%尾款两年后付清。

房票安置的一个目的是房地产去库存。根据广州中原研究发展部测算的数据,截至8月末,广州全市库存量1165万平方米,去化周期17个月。今年以来,从广州7区放松落户条件,到一些城区对限购松绑,再到推行房票安置,政策期望实现的目标之一自然包括消化存量住房。现今,其他一些施行房票安置的城市尝到了去库存的甜头,根据衡阳方面对外公布的数据,房票安置推行后以3000余万元财政资金撬动了1.9亿余元的滞销商品房、消化了1.1万平方米的存量安置房。这当然也将成为广州推行房票安置的政策预期。

然而,广州作为一个超大型城市,能否像其他城市那样通过房票安置实现多项政策目标仍有待观察。其一,配合度的问题。一些推行房票安置的城市在政策施行前会摸排被拆迁居民意愿,听取相关居民建议,这项工作是促进双方达成一致,保证政策效果的前提。

其二,房价问题。若房价下跌还好说,根据其他城市已经公布的房票方案,被征收居民在使用房票后,若票面价值大于房价,还能够用余额换发新的房票或者在到期后申领货币,但若是房价上涨,就需要自己贷款去补足。如今,房地产市场正处在一个不稳定的状态,观望情绪较重,持有房票的居民未必会马上入市,而无论买或不买,都相当于做了一次投资行为,假如选择失误,房票无法覆盖房价,可能会引发一轮对房票安置的情绪反弹。这也是一些城市规定房票使用期限普遍不长的原因,比如衡阳规定在1个月内,郑州规定在12个月内。而广州据传使用期限长达2年。

其三,统筹房源的问题。房票安置需要统筹房企参与,而房企参与就意味着一定是新房入市。若是中心城区的新房,房价很可能要高于房票的票面价值,这时同样需要被拆迁居民去贷款补足,这就要求中心城区的房源价格要与房票价值大致匹配,最起码不能过高。若是外围城区的新房,在房地产市场总体预期不乐观的背景下,居民选择房票安置的意愿就不会太高。目前传出的消息是,中心城区和外围城区都有梯度不同的政策性奖励,这至少说明中心城区也是有房源供应的,关键在于数量有多少、房价有多高以及位置在哪里。

总的来说,广州首推房票是一次有益探索,能否实现政策预期就看相关设计能在多大程度上满足居民实际需求了。

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